中国的房地产问题大不大？

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作为一个大国，货币政策必须独立

问：中央经济工作会议确定了2017年货币政策稳健中性的总基调，近期美联储也加息，您怎么看？

李洋：对于中国来说，美联储加息的直接影响就是利率。 如果加息，美元将直接走强，人民币汇率将进一步贬值，资金可能流向国外。 这可能会让我们感到震惊。 但是自2015年8月11日汇改以来，2016年又过去了一年。到今年3月份，我觉得最大的震荡已经过去了，以后不会有这么大的震荡。

另外，中国也做好了准备，只是当初没有做好准备。 2015年之前，中国面临人民币持续升值，包括外汇储备不断增加，资本不断流入。 2015年之后就反转了，刚开始有点慌。 但现在我觉得我开始有点习惯了。

所以我认为会有一些冲击，但不会特别大。 特别是作为研究人员，我们现在向政策制定者建议，在这个时候，中国国内的货币政策应该与国际资本流动分开。 作为一个大国，货币政策必须具有独立性。

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中国居民并没有将杠杆增加到非常危险的程度。

问：2016年房价大幅上涨的背后比特币最大的问题是什么，是居民贷款额度和杠杆率的上升。 如果加息，会对中国房价产生影响吗？

李洋：美联储加息后，人民币会不会跟着加息，不确定。 我刚才讲了，中国的货币政策要逐步摆脱与国际资本流动的联系，摆脱与美国货币政策的直接联系，逐渐有自己的运行逻辑。

大国的货币政策必须主要解决国内问题。 目前，中国国内不需要加息。 从某些角度看，利率需要提高，但从其他角度看，利率需要降低，财务成本必须降低。 所以我觉得美国利率上行，不会完全等同于国内利率上行。 没有这种关系。

至于房地产的问题，确实从2015年下半年到2016年，居民经历了一个非常剧烈的加杠杆过程。 但首先，有一个数字。 中国居民的杠杆率并没有上升到非常危险的程度。 虽然增长很快，但在过去是很低的。 加杠杆有什么风险？ 内在的风险是市场下跌时出现负资产，就像当时的日本和香港一样。 当年香港的负资产，让人脸色大变。 所谓负资产，就是房子的价格跌得太厉害了，现在的房子价格已经低于贷款买房了。 如果你拿走的资产不能弥补负债，那就没有任何意义。

这种情况在中国基本不会发生。 因为当年香港的首付率很低，所以房价跌了一点，跌到负资产。 中国表面上几乎都是30%的首付率，实际上比这个还要高。 即房价下跌到什么程度，不会造成负资产。

所以有一个问题。 现在大家看到房价上涨，都觉得是个问题。 问题是什么？ 每个人都没有一个好的答案。 我们最近组织了很多人来研究房地产问题，我们觉得可以得出一些不同的看法。

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中国的房地产问题不大

问：比如说？

李阳：中国目前的情况不是特别危险。 因为看中国这一轮房价上涨，上涨的就是那几十个城市。 如果分的话，一线城市和二线城市在崛起； 三线及以下城市根本没有上涨。 还有一个问题，一线城市北京、上海、广州涨价较多，二线城市如武汉、合肥涨价幅度较大。 你觉得这些城市不应该增加吗？ 应该看到，中国当前的城镇化进程已经开始出现分化。 因为房价与城市化密切相关，城市化已经开始分化。

一方面是超级城市化，比如上海3000万，北京近3000万，广州2000多万，深圳2000多万，东莞1000多万。 . 一个城市就是一个中等规模的国家。 另一方面，三四线其实也在逐渐收缩。 这些人来到城市，给城市带来压力，所以房价上涨，我觉得是一个平衡的因素。

还有一点，研究人员用什么来衡量所谓的刚性需求？ 一开始大家都用人均面积。 这实际上没有任何经济意义。 然后再说套数，每个家庭有多少套。 现在我觉得最好的指标就是人均拥有的房子数量。 据此计算，美国人均2.1。

Q：这个房间是什么概念？ 客厅算一个，厨房算一个？

李阳：具体怎么算，可能不是客厅，是房间，卧室。 美国是2.1，中国是0.9。 什么是刚需？ 每个人至少要有一个属于自己的独立空间，这是一个要求。 一般来说，说多少套没用，面积就更没有意义了。 我们做了一些比较深入的研究，衡量里面有没有问题，问题不大。

问：这不是一个大问题吗？

李阳：对。

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房价和汇率没有直接关系

Q：您认为房价上涨还会持续吗？

李洋：涨幅不会特别高，现在已经采取了一些措施。 而现在市场本身使得收益不是特别高。 去年就上去了，整个推了三年。 前年、前年、前年，都没有增加。 回顾当年，普遍认为中国房地产市场进入中期调整。 什么是中期调整？ 5年。 在中期，我们称之为五年。 调整了三年，又到了一年。 如果要计算的话，房地产市场是一个非常长期的市场。 如果把三年加一年加起来，四年再看就不会那么吃惊了。

问：有研究发现，2014年中国房地产总市值超过美国，但中国经济总量只有美国的60%左右。 房价上涨背后的货币宽松也给汇率带来了很大的贬值压力。 汇率稳定和房价上涨水火不容吗？

李洋：我的回答是房价和汇率没有直接关系。 尤其是像房子这样的东西，属于不动产，属于非交易品； 汇率涉及所有可交易项目。 虽然在资金上可以有共同点，但毕竟不是直接的交流。 所以我怀疑房价与汇率、资金流动、汇率之间的联系。 不存在这样的问题。

至于美国，美国面积和我国差不多，人口不多。 还有一点就是，中国虽然面积很大，但是只有百分之十几是我们可以利用的，大部分都是高山和沙漠，根本无法居住。 美国有多大，所以美国的房价一直都比较低。 这种比较意义不大。

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实体经济不景气是世界现象，中国也没什么特别的

问：这两年实体经济不景气，要求高税负的呼声特别高。

李洋：实体经济出了问题。 首先，这是一个世界性的问题。 世界经济出了问题。 整个世界从2007年开始进入危机，世界上没有一个国家能够幸免，而且这场危机还没有过去。 这场危机的主要原因是生产率危机，即生产率和增长率下降导致收益率下降，进而导致实体经济收入下降。 全世界都是这样。 实体经济不景气是世界性现象比特币最大的问题是什么，中国在这方面没有什么特别之处。

至于金融与实体经济的分离等等，也是世界性的现象。 中国的这些现象在美国和日本都有，所以没有什么特别的。

在刚刚结束的两场会议上，每个代表团都提到了税负问题。 政府说是减负，企业却没有感觉。 我有一个说法，在中国以间接税为主的税制结构中，减税其实很难。 一般来说，中国侧重于间接税，而美国侧重于直接税。 直接税是减税的主要方式，纳税人很容易感受到，因为直接税就是把钱放在人们的口袋里，然后再拿出来。 这是直接税。 间接税看不到，通过价格转移，老百姓可以通过价格来承受。 中国以间接税为主，没有有效实施减税的税制基础。

这造成了我所说的吃力不讨好的情况。 从中央看，税率是降了，特别是增值税，降了一点。 当然，这还是算出来的，减少这么多收入不太现实。 只不过税率从十三降到了十一，收入就少了多少。

问：计算？

李洋：算了。 因为是在流通过程中，与价格变动密切相关，所以实际减了多少不好说。 早先就是这种情况。

问：您是否建议逐步将间接税转为直接税？

李洋：对，其实总理的政府工作报告也提到了税制改革。 应该说，直接税的逐步增加是从上个世纪开始的。 现在直接税约占税收收入的24-25%，企业所得税约占18%，个人所得税约占6-7%。 就是这样。 与其他以所得税为主，增值税和营业税占比较低的国家一样，减税力度和税负非常明确。 中国的税制不好解释清楚。

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资产短缺是因为实体经济的收益率不高

问：假设实体经济缺钱，但另一方面钱多，资产缺。 您认为造成这种现象的根本原因是什么？

李洋：就是这个问题。 面对经济下行，货币当局的传统思路是给钱。 但是因为实体经济的收入不高，钱也不会往里面放。 我觉得这个应该看到，美国也是一样。 关于资产荒的问题，你认为香港有资产荒吗？ 这也是全世界的问题。 资产短缺是由于实体经济的低回报率。

当然，资产短缺在中国造成了问题。 2015年上半年之前，我们有外币债务和本地资产。 有很多人民币资产，因为相对来说，中国的收入还是很高的。 从2015年上半年开始就变了，其实不是说中国收入比外界低，而是收入开始下降了。 这时候，情况就反过来了，人民币负债外币资产。 国际收支中外币负债和人民币资产的结果是外汇储备不断增加。 人民币负债和外币资产在国际收支中的表现是外汇不断流出。 如果说这种情况有什么影响的话，我觉得影响还是比较大的。 但是现在，今年已经快两年了，我觉得最严重的时候已经过去了。

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数字货币的发展有利于老百姓

问：去年比特币价格涨了很多，央行也约谈了一些比特币平台。 你认为比特币对现有货币体系有影响吗？ 央行宣布，央行也在研发数字货币。 数字货币会给当前的金融体系或普通人带来哪些变化？

李洋：比特币对目前的货币体系没有直接影响。 因为比特币不是货币，它只是一种新资产。 说到这个问题，大家都混淆了货币的一些基本要素。

它可以作为一种货币，首先它的价格是非常稳定的。 币币，大家都靠它来计价交易，不稳定了怎么办对不对？ 今天值一元，明天值两元，后天值五十美分。 这不适合货币。

第二，货币有货币供应量，货币供应量必须随着经济增长而不断增加。 比特币不增加。 国内生产总值每年增长 6%。 一个很简单的计算，比如货币供应量增加6%，实际上应该增加6%多一点，这样才能稳定价值。 比特币的供应量一直有限，大家都在挖，所以才会有价值和炒作。

在这方面，是不合适的。 一是物价稳定，二是没有自动供给增长机制。 所以它不是货币。 如果它不是货币，它就变成了投机资产。 当然，它扰乱了市场。 人们总是把它当作一种货币，冲击现有货币体系是一种误解。 我在很多场合说过，讨论这个问题一定要从它是不是货币，从它的起源，回到基础理论来讨论。

数字货币是另一个问题。 数字货币顺应了整个数字互联网的发展。 互联网大规模进入金融领域，正是顺应了这种变化。 它是货币。

数字货币的发展只要不与比特币挂钩，对普通人都是有利的。 因为在很大程度上，金钱是经济的成本。 你想，经济就是生产实体经济，生产吃的、用的、玩的、玩的东西。 但是这些东西是需要交易的，又不能直接交易，所以生产出来的东西，就是跟一个叫货币的东西交易，然后通过它互相交换。 这是成本。 数字货币的引入降低了货币成本，有利于普通民众和整个经济，降低交易成本。